Roberto Anselmi
Amministratore condominiale
SERVIZI
AMMINISTRAZIONE CONDOMINI
REDAZIONE DI REGOLAMENTI DI CONDOMINIO
ADEMPIMENTO OBBLIGHI FISCALI DEL CONDOMINIO
CALCOLO TABELLE MILLESIMALI
GESTIONE LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA ED ADEGUAMENTO OBBLIGHI DI LEGGE
MANUTENZIONE DI EDIFICI CIVILI
INFORMAZIONI
Siamo specializzati nella gestione e amministrazione di condomini , ed opera ad Ancona e provincia.
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Le esigenze sempre più ampie di condòmini ed inquilini, la crescente complessità giuridico fiscale , richiedono una vasta gamma di competenze ed un’ampia preparazione che i professionisti collaboratori dello studio possono offrire grazie al continuo aggiornamento.
L'adesione all’ ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condomini e Immobili) garantisce un costante aggiornamento professionale che pone le basi per una buona amministrazione di un bene prezioso come la casa evitando le controversie che nascono spesso sfociano in controversie tra condomini.
Il nostro studio si avvale della collaborazione di professionisti sia in campo tecnico che legale ed offre agli amministrati competenza e professionalità in fatto di consulenze ed assistenze.
La contabilità è una delle basi di questo lavoro. Pertanto abbiamo optato per ricavare durante il giorno il tempo necessario all’aggiornamento, alla sistemazione e al completamento delle chiusure gestionali condominiali.
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Il supporto di moderne apparecchiature e software concorrono a d ottenere una corretta gestione delle pratiche condominiali e della contabilità amministrativa .
Rumori molesti in condominio
Molte volte gli amministratori di condominio sono contattati da condomini spazientiti perché il vicino tiene la musica alta, o la condomina del piano di sopra usa le scarpe con i tacchi dentro casa, o il cane di quelli che hanno l’appartamento al piano terra non li fa dormire.
Quasi sempre l'amministratore di turno si è sentito impotente di fronte a quanto segnalato perdendo la fiducia di alcuni condomini perché questi ultimi non si sono sentiti tutelati, o peggio, hanno creduto che l’amministratore fosse in combutta con il condomino dal quale provenivano le immissioni rumorose.
Perché le immissioni acustiche siano illegittime devono superare i limiti della normale tollerabilità. In alcuni casi si può fare riferimento alle tabelle previste dal secondo comma dell’art.2 del DPCM 01/03/1991, tenendo però a mente alcune considerazioni. Se le rilevazioni fonometriche indicano un superamento dei limiti, le immissioni sono sempre illegittime, ma anche sotto la soglia indicata potrebbero essere illegittime.
Infatti l’altro fondamentale parametro che deve essere tenuto in considerazione quando si parla di immissioni è il limite della “normale tollerabilità”.
Ha chiarito la Suprema Corte che:
“Il limite di normale tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile. La normale tollerabilità, poi, va riferita alla sensibilità dell’uomo medio. Non si può, infine, non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore” (Cass. Civ. 3440/2011).
L’azione giudiziaria che si dovrebbe attivare per propria tutela sarebbe volta al risarcimento del danno da lesione alla salute, in quanto con difficoltà una richiesta di risarcimento sulla base dell’art.844 cc vedrebbe un risultato soddisfacente.
Si dovrà pertanto indicare il danno alla salute subito, con tanto di perizia medico-legale.
Il problema delle immissioni è molto delicato, perché incide in modo sensibile sulla qualità della vita dei condomini. E' anche vero che quasi mai l’amministratore ha responsabilità sul punto, e spesso non ha nemmeno il diritto di intervenire. Quando ne ha diritto, poi, non sempre ha strumenti efficaci per ottenere il risultato sperato.
E' utile capire che l’amministratore agisce solo all’interno delle proprie attribuzioni, cioè sulle materie indicate dal codice civile, dalle leggi speciali e dal regolamento di condominio. Tra le attribuzioni derivanti dal codice civile vi è il far rispettare il regolamento di condominio ed attuare le delibere assembleari. Per cui se il regolamento di condominio pone degli orari in si deve rispettare il riposo delle persone, o se l’assemblea affida questo compito all’amministratore, quest’ultimo potrà invitare i “disturbatori” ad attenersi alle norme del regolamento condominiale.
E'esclusa la possibilità che l’amministratore possa intervenire sui singoli condomini vietando loro in modo coercitivo i comportamenti contestati. Al massimo potrà comminare delle sanzioni, sempre che il regolamento le abbia previste.
Inoltre l’amministratore non può intervenire nei singoli rapporti tra privati, per cui avrà il diritto di contestare le immissioni se queste coinvolgono sensibilmente parti comuni dell’edificio.
Per quanto riguarda la tutela penale, si deve poi ricordare che, per le immissioni sonore in ambito condominiale, non sussiste il reato se i rumori non oltrepassano i confini dell’edificio condominiale, in quanto elemento essenziale della contravvenzione è l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.
Quali sono i fondi cassa possibili in condominio e come crearli
Costituire fondi cassa in condominio
L’assemblea di condominio può approvare la costituzione di un fondo cassa ma le regole per la loro formazione sono diverse a seconda della loro tipologia ovvero del loro scopo. Tre sono le tipologie in esame: il fondo cassa per i lavori straordinari , il fondo cassa per le urgenze ovvero quello utilizzabile per le urgenze che dovessero presentarsi nel corso della gestione (fondo che viene previsto per non dover convocare, in tutta fretta, l’assemblea o per non dover l’amministratore anticipare di tasca propria) , il fondo cassa per compensare le morosità dei proprietari che non pagano le spese condominiali e quello per chiudere eventuali buchi di bilancio.
Fondo cassa per lavori straordinari
Il fondo cassa speciale lavori straordinari è obbligatorio (art. 1135 comma 4 C.C.) l’amministratore è quindi tenuto a creare un apposito stanziamento, nel bilancio del condominio, raccogliendo in anticipo le somme dai proprietari di appartamento necessarie a pagare l’impresa di costruzioni. Pagamento che, comunque, può avvenire anche a SAL (stati di avanzamento d’opera); non è quindi necessario che tutti i condomini paghino, tutta in una volta, la propria quota millesimale per i suddetti lavori, potendolo fare “a rate”, ma pur sempre in anticipo rispetto alla consegna delle singole opere.
Perché il fondo speciale sia vincolante per tutti i condomini e, quindi, legittimi l’amministratore ad agire con un decreto ingiuntivo verso chi non paga la propria quota è necessario che esso sia regolarmente approvato dall’assemblea con le maggioranze previste a seconda della tipologia di lavoro e che risulti specificata, all’interno della delibera, la finalità per la quale viene istituito il fondo.
Il fondo speciale, necessario per poter avviare i lavori straordinari come quelli di ristrutturazione dell’edificio o di sostituzione di impianti deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori.
Fondo cassa per lavori di manutenzione
Il fondo cassa deliberato dall’assemblea per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell’edificio quindi interventi ordinari e straordinari ma non innovazioni.
Secondo la Cassazione [1], per l’approvazione di tale riserva è sufficiente una delibera presa a maggioranza degli intervenuti all'assemblea che detengano almeno 500 millesimi di proprietà.
La Corte ha affermato il pieno potere discrezionale dell’assemblea di istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, senza che ciò possa pregiudicare né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio).
La Suprema Corte ha anche affermato che l’onere economico relativo alla costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria deve essere ripartito tra i condomini secondo millesimi se per la realizzazione di interventi non specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.
Laddove rispettati questi criteri, è dunque da ritenersi legittimo esercizio del potere assembleare l’istituzione di un fondo cassa per l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ancorché non deliberati ma individuati o individuabili, poiché alcun pregiudizio verrebbe patito dai singoli condomini.
Fondo cassa per ripianare le morosità
Più volte si è pronunciata la giurisprudenza sul fondo cassa per ripianare le perdite generate dalla mancata riscossione delle quote condominiali, conseguenti alla morosità degli immancabili inadempienti.
Secondo la Cassazione [3] è lecita la costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle spese di condominio da parte di alcuni proprietari, ma l’assemblea deve approvarlo all’ unanimità dei voti e non con la semplice maggioranza. L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza.
L’urgenza consente anche ai singoli condomini o all’amministratore di intervenire con il proprio portafogli, salvo poi chiedere il rimborso alla prima riunione utile dell’assemblea.
Una situazione di urgenza potrebbe essere determinata dall’imminente pignoramentodei creditori (si pensi al blocco – anche solo minacciato – del conto corrente condominiale che impedirebbe di far fronte alla gestione ordinaria e al pagamento degli altri fornitori).
note
[1] Cass. sent. n. 17035/16 dell’11.08.2016.
[2] Art. 1136, co. 2, cod. civ.
[3] Cass. sent. n. 3463/1975:
10 Cass. 21 ottobre 1975 n. 3463
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